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Lexique immobilier

 



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ADMINISTRATEUR DE BIENS


Appels également gérant d'immeubles.
Depuis 1970, la profession est réglementée par la loi du 2 janvier dite loi "Hoguet". L'administrateur de biens assure pour le compte du propriétaire la gestion d'immeubles d'habitation urbains, de locaux commerciaux, ruraux ou mixtes.

Parmi ses missions :

L'administration financière des biens : gestion des loyers, gestion du recouvrement, prévisions financières.

L'administration technique : commande des devis, surveillance des travaux…


ACTE NOTARIÉ


Contrat ou engagement rédigé par un notaire auquel peut être attribué un caractère d'authenticité indiscutable.

Ces actes ont alors nécessairement date certaine, sont conservés aux minutes du notaire qui peut être appelé à en délivrer copies ou extraits.

En rédigeant un acte notarié, le notaire engage sa responsabilité.


AMORTISSEMENT (TABLEAU D')


Document remis par l'établissement prêteur à l'emprunteur d'un crédit immobilier, faisant apparaître les parts respectives des intérêts et de l'amortissement du capital, durant l'intégralité de la durée du prêt.

IMPORTANT : Ce tableau est le justificatif fiscal pour la déclaration de revenus fonciers afin d'évaluer les intérêts déductibles de ces revenus.

 

APPEL DE FONDS

Il s’agit des sommes qui sont demandées par le syndic aux copropriétaires, soit pour régler des charges, soit pour régler des travaux ou toute autre dépense.


APPORT PERSONNEL

Somme d’argent dont l’acquéreur peut disposer pour financer l’acquisition d’un bien immobilier.

Il s’agit des économies, des placements financiers, de certains prêts (PEL ou CEL, 1 % logement...), de fonds issus de la participation aux bénéfices de l’entreprise pour les salariés titulaires de cet avantage. Le montant de l’apport personnel doit représenter au moins 10 à 20 % du prix d’acquisition. En règle générale, plus le montant de l’apport personnel est importante, meilleures sont les conditions de prêts consentis par les banques.

 

ASSURANCE LOYERS IMPAYES


Régime d’assurance garantissant le propriétaire-bailleur contre le risque d’impayés de loyers, de charges et des autres taxes par le locataire. Depuis septembre 1994, le propriétaire-bailleur peut déduire de ses revenus fonciers les primes d’assurance pour ce risque. Seule condition pour avoir droit à cette déduction : le contrat d’assurance doit porter exclusivement sur les loyers impayés.


ASSURANCE PERTE D'EMPLOI


Assurance garantissant à l’emprunteur le remboursement de ses mensualités en cas de chômage.

Ce type d’assurance est facultatif mais très fortement conseillé par les établissements financiers.


ASSURANCE-CONSTRUCTION

Système d’assurance rendu obligatoire dans le domaine de la construction depuis la loi Spinetta du 4 janvier 1979. Elle concerne donc les constructions dont l’ouverture de chantier est postérieure au 1er janvier 1979. Il a été institué un double régime d’assurance : l’assurance dommage-ouvrage et l’assurance de responsabilité des professionnels participant à l’opération...


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BAIL

Contrat écrit par lequel le bailleur, propriétaire d'un bien immobilier, loue au locataire ce bien. Le locataire doit en assurer la jouissance paisible et l'entretien propre à l'usage pour lequel le bien est loué. Le loyer est la contrepartie de la location effectuée pour une période déterminée et limitée dans le temps.

Le bail prévoit un état des lieux que le locataire devra rendre tels qu'il les a reçus.

Le ou les locataires sont responsables de l'incendie sauf cas de force majeure.

La durée du bail est classiquement de trois ans si le bailleur est un personne physique et de six ans s'il s'agit d'une personne morale.


BAIL COMMERCIAL

Contrat de location signé entre un propriétaire d’un local abritant une activité commerciale, industrielle ou artisanale et un locataire propriétaire d’un fonds de commerce.

Le bail commercial obéit aux règles du décret du 30 septembre 1953 qui confère au locataire une protection particulière que l’on appelle couramment la propriété commerciale.

Le locataire bénéficie ainsi, de par son statut, d’un bail d’une durée minimale de neuf ans mais surtout d’un droit au renouvellement dudit bail.



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CAUTION

Cautionnement d'un crédit immobilier : acte par lequel une personne physique ou morale s'engage à satisfaire les engagements pris par un emprunteur auprès de son créancier, si le débiteur n'est pas en mesure d'y satisfaire lui-même.

La caution peut se limiter à un montant plafonné au delà duquel la garantie cesse.

On parle aussi de cautions entre propriétaire et locataire : la validité de la caution repose sur un formalisme précis de l'acte de caution : la personne se portant caution doit écrire, à la main, le montant du loyer et son mode de révision ainsi qu'une mention d'engagement sans équivoque.

 

CADASTRE

Registre public définissant dans chaque commune la surface et la valeur des biens fonciers et servant de base à l’assiette de l’impôt foncier. Ce document peut être consulté en mairie.


CESSION DE BAIL

Contrat par lequel le locataire transmet à une autre personne les droits et obligations qu’il détient de son contrat. Autrement dit, la cession de bail correspond au remplacement du locataire par un autre.

En matière de baux d’habitation, le locataire nepeut céder son bail sans l’autorisation du propriétaire.

 

COMPROMIS DE VENTE

Contrat par lequel vendeur et acquéreur s’engagent tous les deux, l’un à vendre, l’autre à acheter. Juridiquement, la vente est formée dès la signature du contrat.

Appelé également promesse synallagmatique de vente, cet avant-contrat peut être signé entre les parties ou devant notaire.


CONTRAT DE RESERVATION

Contrat également appelé " contrat préliminaire ". C’est un avant-contrat qui doit obligatoirement être conclu lors d’une vente d’immeuble à construire.

Le vendeur s’engage à réserver à un acheteur tout ou une partie d’immeuble. En contrepartie, l’acquéreur verse un dépôt de garantie. Le contrat préliminaire est strictement réglementé et doit comporter un certain nombre d’indications sous peine de nullité.

Il doit notamment indiquer la surface approximative du logement, le nombre de pièces, le prix, ainsi que les délais d’exécution.

 

CONTRAT DE VENTE

Contrat par lequel l’une des parties, le vendeur, transfère la propriété d’une chose et s’engage à la livrer à l’autre, dénommée acheteur ou acquéreur, qui s’oblige à payer le prix en argent.

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DECLARATION D'ACHEVEMENT DES TRAVAUX


Procédure administrative réglementaire par laquelle le bénéficiaire d'un permis de construire déclare sa construction propre à être habitée, utilisée ou exploitée.

Cette déclaration doit être adressée au maire de la commune où est édifié l'immeuble, dans un délai maximum de 30 jours à dater de l'achèvement des travaux.

 

DEPÔT DE GARANTIE

Versé par le locataire au propriétaire:

Dépôt en numéraire effectué par le locataire au profit du propriétaire (deux mois de loyers) pour garantir le paiement des loyers, charges locatives et des éventuelles dégradations du bien. La propriétaire encaisse le dépôt de garantie à la signature du bail et le restitue au départ du locataire dans les deux mois suivant la remise des clés. Le versement d'un dépôt de garantie ne dispense pas le locataire du versement des loyers des deux derniers mois du bail.

Sur immeuble à construire:

Avance versée par l'acheteur au constructeur ou vendeur d'un immeuble à construire sur le paiement du prix global. Cette avance est complétée de versements successifs par quotes-parts représentatives de l'avancement des travaux, sans excéder 35 % du prix de vente à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau, 95 % à l'achèvement de l'immeuble.


DECLARATION D'ACHEVEMENT DES TRAVAUX

Déclaration obligatoire que le bénéficiaire d’un permis de construire doit remplir dans les trente jours suivant l’achèvement des travaux.

La déclaration doit être établie en trois exemplaires à la mairie du lieu de la construction.

 

DELAI DE RETRACTATION

Délai de 7 jours dont bénéficient les acquéreurs de logements neufs pour annuler le contrat (article 20 de la loi du 31 décembre 1989 dite loi Neiertz).

Cette faculté de rétractation concerne les contrats de réservation d’appartements, les contrats de construction de maisons individuelles et généralement tout avant-contrat relatif à l’acquisition d’un logement neuf signé sous seing privé.

Le délai court à compter de la réception du contrat par l’acquéreur.


DEPÔT DE GARANTIE

D’une manière générale, somme versée par l’une des parties à un contrat pour garantir la bonne exécution de ses obligations.
Un tel dépôt se rencontre notamment en matière de location. Le locataire verse en effet au bailleur un dépôt de garantie lors de son entrée dans les lieux. Cette somme lui est restituée en fin de contrat s’il a respecté ses obligations, et en particulier s’il a payé son loyer et utilisé le logement en bon père de famille, sans dégradation. Un dépôt de garantie est également versé par l’acquéreur lors de la signature d’un contrat de réservation dans le cadre d’une VEFA ou d’un contrat de construction d’une maison individuelle.

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EPARGNE LOGEMENT :
Compte épargne logement (CEL)
Plan d'épargne logement (PEL)

 

Supports d'épargne individuelle destinés à faciliter, au terme d'une période donnée, l'acquisition de logements grâce à l'octroi. de prêts à taux préférentiels.
Chaque membre d'une même famille peut ouvrir ou se faire ouvrir un PEL ou un CEL.

Deux supports différents existent :

- Le Compte-Epargne- Logement (CEL)
- Le Plan d'Epargne Logement (PEL)

Dans le cadre du CEL, le titulaire doit effectuer un dépôt initial et peut librement effectuer des dépôts ultérieurs. Les fonds déposés peuvent être retirés à tout moment. Après un délai minimum (18 mois) l'effort d'épargne ouvre droit à l'octroi d'un prêt dont le montant est calculé selon les intérêts acquis.

Le PEL est un plan à durée déterminée (4 ans) dans lequel le souscripteur s'engage à effectuer des versements d'un même montant. Pendant la phase d'épargne, les fonds sont indisponibles, ce qui permet de capitaliser l'épargne accumulée.
Le PEL étant plus contraignant que le CEL, il offre des avantages supérieurs en matière de taux d'intérêt rémunérant l'épargne, de montant de prime d'épargne et de droit à prêt à la fin de la période de souscription.

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GARANTIE BIENNALE

Garantie couvrant, pendant les deux premières années de la garantie décennale, à compter de la date de réception des travaux, les dommages affectant le bon fonctionnement des éléments d'équipements d'un immeuble livré neuf. Sont responsables et tenus à cette garantie : les constructeurs-vendeurs, les maîtres d'oeuvres, entrepreneurs, techniciens liés au maître d'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage, et plus généralement, toute personne qui vend, après achèvement, ce qu'elle a construit ou fait construire, ou qui, agissant en qualité de mandataire, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage.

GARANTIE DECENNALE

Garantie obligatoirement donnée pendant dix ans au maître d'ouvrage, par tout constructeur et maître d'oeuvre contre les désordres ou dommages compromettant la solidité - ou le rendant impropre à sa destination - de l'immeuble ayant donné lieu à un contrat de construction.

Le constructeur est tenu par la loi de contracter l'assurance garantissant le propriétaire de la réparation des dommages et de la couverture des risques encourus. Cette obligation s'applique aux constructeurs, entrepreneurs, vendeurs d'immeuble à construire, promoteurs, maîtres d'oeuvre liés, par contrat de garantie, aux maîtres des ouvrages.

La garantie concerne les menus ouvrages pendant un délai de deux ans après la réception provisoire et les gros ouvrages, jusqu'à la dixième année incluse.

GARANTIE DE PARFAIT ACHEVEMENT

Cette garantie a une durée d'un an à compter de la date de réception des travaux.

Elle couvre la réparation de tous les désordre et imperfections signalés sous forme de réserves lors de la réeption, ou dans l'année qui suit celle-ci.

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HYPOTHEQUE

Garantie prise par un prêteur sur le bien immobilier pour lequel il a consenti un crédit.
En cas de non-paiement des sommes dues aux échéances prévues, le créancier peut provoquer une saisie immobilière et ainsi vendre pour être remboursé.

L'hypothèque peut être conventionnelle - librement consentie par un emprunteur à un prêteur sur l'immeuble en garantie - judiciaire - résultant d'une décision de justice condamnant un débiteur - ou légale - donnée à certains créanciers distingués par la loi.

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MAITRE D'OUVRAGE

Le maître d'ouvrage est la personne physique ou morale qui fait exécuter la construction d'ouvrages immobiliers ou fonciers : immeuble, aménagement d'un terrain, bâtiments, maison individuelle. Le maître d'ouvrage est propriétaire du sol, détenteur de droits fonciers ou bénéficiaire d'un bail l'autorisant à entreprendre des travaux.


Il peut déléguer la maîtrise d'ouvrage et pour cela passe contrat avec les différents prestataires qui concourent aux ouvrages ou définit une mission d'assistance à maîtrise d'ouvrage (AMO), au profit de concepteurs, bureaux d'études techniques, entreprises de bâtiment (louage d'œuvre). Dans le cadre d'un contrat de construction d'une maison individuelle, le maître de l'ouvrage (propriétaire du terrain), passe contrat avec un constructeur ou un entrepreneur.

 

MEUBLE (LOCATION EN MEUBLE)


Location d'un local à usage d'habitation, garni du mobilier nécessaire à la vie courante.

On distingue le loueur en meublé professionnel et le non-professionnel.

Le loueur en meublé professionnel loue plusieurs logements meublés distincts de son habitation principale et ce, de façon habituelle. Les revenus provenant de la location doivent excéder 150 000 francs par an ou représenter au moins 50 % des ressources du loueur.

Exerçant une activité commerciale, il est soumis à l'impôt sur le revenu au titre des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Il doit s'inscrire au Registre du commerce, et diverses caisses de sociales. Les déficits éventuels, nés de charges financières notamment, sont déduits des revenus du "loueur professionnel".

Le loueur en meublé "non professionnel" est celui qui loue des locaux meublés sans satisfaire aux différents critères énoncés ci-dessus.

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NOTAIRE

Officiers publics et ministériels, chargés d'établir et de recevoir, de conserver et de rédiger les actes et contrats conformes à la loi, d'en certifier la date et de témoigner de leur sincérité. La responsabilité des notaires est engagée pour des erreurs de rédaction, défauts dans l'accomplissement des formalités ou des manquements au devoir de conseil.

En matière immobilière, les notaires enregistrent les actes, contrôlent les origines et caractéristiques du bien, recherchent si aucun obstacle juridique ou administratif ne s'oppose au projet d'acquisition, vérifient l'état des servitudes et des privilèges, la situation hypothécaire des biens. Ils accomplissent les formalités de publication et l'inscription des hypothèques ou des privilèges garantissant la créance du prêteur éventuel et du vendeur.

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PLUS-VALUE IMMOBILIERE

Profit obtenu de la différence entre le prix de cession - dont peuvent être déduits les commissions et courtages payés à des intermédiaires et la TVA acquittée par le vendeur - et le prix d'acquisition par le cédant - ce prix pouvant être majoré de frais et dépenses.

L'impôt sur les plus-values immobilières comporte de nombreuses possibilités d'exonération ou de réduction :

En raison des abattements liés à la durée de détention (5 % par an après la deuxième année) la plus-value n'est plus imposable si la cession intervient 22 ans après l'acquisition.

La plus-value réalisée sur la vente de la résidence principale n'est pas imposable.

Les personnes qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale bénéficient de l'exonération d'impôt sur les plus-values lors de la cession d'un premier logement, si elles en sont propriétaire depuis plus de cinq ans et n'ont pas cédé leur résidence principale depuis moins de deux ans (sauf cas particuliers).

- En cas d'expropriation, l'indemnité perçue est exonérée quand elle est réinvestie, dans les six mois, dans l'achat d'un bien de même nature.

- Si la valeur totale du patrimoine immobilier, déduction faite des emprunts non encore remboursés, ne dépasse pas 400 000 francs (+ 100 000 francs par enfant à charge à partir du troisième), la plus-value est exonérée d'impôt, sur demande du contribuable.

- Les titulaires de pensions vieillesse qui ne paient pas l'impôt sur le revenu sont exonérés d'impôt sur les plus-values immobilières.

- Les ventes de terrains situés dans les DOM-TOM sont exonérés au-delà de douze ans de détention, si le terrain est cédé pour réaliser des équipements neufs dans les secteurs de l'hôtellerie et du tourisme.

- Les ventes de terrains agricoles ou forestiers sont exonérées d'impôt sur les plus-values si le prix de cession est inférieur à certains plafonds.

PRÊT A TAUX ZERO


Crédit sans intérêt proposé par tous les organismes et établissements financiers ayant signé une convention avec l'Etat. Le Prêt à Taux Zéro est destiné à l'achat d'un logement neuf ou d'un logement ancien sous condition de travaux important. Il est limité à 20 % du montant global de l'acquisition, et peut faire office d'apport personnel. Peuvent en être bénéficiaires les ménages dont les ressources sont limitées à un plafond fixé par décret.

Son montant est fonction de la taille de la famille et de la zone géographique d'implantation du logement. Sa durée de remboursement varie en fonction des revenus du ménage emprunteur.

 

PROMESSE DE VENTE IMMOBILIERE

Engagement par lequel le détenteur d'un bien s'engage à vendre celui-ci.
Des " conditions suspensives " peuvent être incluses dans le contrat, qui permettent à l'acquéreur de se dégager sans dédit : obtention d'un crédit bancaire, libération d'un immeuble occupé, obtention d'autorisation administrative.

La promesse de vente peut être unilatérale - le vendeur donne à l'acquéreur la faculté d'acquérir son bien sans que celui-ci soit obligé d'acquérir - ou synallagmatique - en contrepartie de la promesse, le bénéficiaire s'engage à acquérir les biens aux conditions de prix et de paiement précisées par le vendeur et dans le délai prévu.

 

PROMOTEUR / CONSTRUCTEUR

Personne physique ou morale qui définit et met au point un projet de construction, en passe commande, et en assure ou fait assurer le financement. L'initiative de ces réalisations immobilières doit être exercée de façon habituelle et dans le cadre d'une organisation permanente. Il s'agit donc d'un professionnel.

Le promoteur-constructeur est maître des ouvrages qu'il initie ou finance, ou maître d'ouvrage délégué lorsqu'il exerce ses activités sur mandat pour le compte de tiers, auxquels il est, ou non, associé, comme prestataire de services.

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RESIDENCE PRINCIPALE


Logement occupé soit par son locataire ou son propriétaire, au moins huit mois par an.

 

RESIDENCE SECONDAIRE

Logement individuel ou collectif, destiné soit à être habité par son propriétaire et sa famille à l'occasion de temps de vacances ou de repos, soit à être loué à d'autres ménages pour le même objet, soit aux deux fonctions...


RESILIATION

Faculté d'interrompre les effets d'un contrat de bail.

Elle peut intervenir notamment à l'initiative de l'une ou l'autre des parties.
Le propriétaire d'un logement dispose d'un faculté de résiliation triennale pour vendre ou pour y habiter lui-même ou ses ascendants, descendants ou ceux de son conjoint.

Le locataire peut résilier son bail à tout moment, sans motif particulier en respectant un préavis de 3 mois.

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SCI (SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE)

Association de personnes physiques et morales poursuivant des objectifs non commerciaux. En effet, la détention, la construction, l'achat, la vente d'un immeuble effectués dans le cadre d'une gestion patrimoniale, constituent des actes civils ne présentant pas de caractère commercial (sauf dans le cas d'un répétition de ces actes).

La Société Civile Immobilière permet la mise en communs de moyens nécessaires à la constitution, au maintien, au développement et à l'exploitation d'un patrimoine immobilier ou foncier.

La SCI échappe à l'impôt sur les sociétés (IS) et bénéficie de la transparence fiscale .

Les associés de la SCI sont imposés personnellement pour la fraction de bénéfice correspondant à leurs droits sociaux dans la SCI, et cela au titre des revenus fonciers.

 

SCRIVENER (Loi)


Dispositif de protection des emprunteurs non professionnels sollicitant un prêt auprès d'une banque ou d'un établissement de crédit pour une opération immobilière relevant du secteur de l'habitation.

Principales dispositions : l'emprunteur dispose d'une délai de dix jours de réflexion à compter de la réception de proposition de l'organisme financier l'emprunteur bénéficie d'une clause suspensives s'il ne peut obtenir le ou les prêts demandés.

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TAXE D'HABITATION

Impôt local annuel dû par tout occupant d'un logement au 1er janvier de l'année d'imposition, qu'il soit propriétaire, usufruitier, locataire à titre onéreux ou gratuit ou encore occupant sans droit ni titre.

Elle n'est pas exigible pour un logement inoccupé et non meublé. Elle est calculée d'après la valeur locative brute des habitations et dépendances.


TAXE FONCIERE

Impôt dû par le propriétaire de toute propriété bâtie ou non.

On distingue :

La taxe foncière sur les propriétés non bâties, qui frappe les propriétaires de terrains nus.

La taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle sont assujettis les propriétaires d'un logement.

Le montant de la taxe foncière résulte de la valeur locative cadastrale pondérée et actualisée périodiquement, multipliée par les taux que fixent les Assemblées locales à l'occasion de l'élaboration et du vote des budgets annuels. Sont exonérés de la taxe foncière, les propriétés et services publics, les locaux à vocation diplomatique, les dépendances rurales à usage agricole permanent, certains ouvrages, outillages et matériels.

Des dégrèvements sont également prévus pour les personnes âgées de plus de 75 ans, les handicapés ou les individus percevant l'allocation du Fonds National de Solidarité.


TEG (Taux d'Effectif Global)


Taux annuel proportionnel au taux de période. Le taux de période est calculé de manière actuarielle en tenant compte des sommes prêtées et de tous les versements prévisibles, c'est à dire outre les intérêts d'emprunt l'ensemble des frais et coûts engagés pour mettre en place le prêt : frais de dossier, assurance décès-invalidité, assurance-chômage éventuelle, coûts des garanties hypothécaires ou des cautionnements....

Le TEG doit être mentionné dans tout écrit constatant un contrat régi par la loi. Le TEG, spécifique à la France, sera remplacé par le taux annuel effectif global (TAEG) qui sera calculé sur une base entièrement actuarielle et non plus proportionnelle.

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USUFRUIT

Droit d'user et de jouir d'un bien appartenant au nu-propriétaire. Ce droit accordé à l'usufruitier est issu du démembrement de la propriété que se partagent nu-propriétaire et usufruitier .L'usufruit cesse à la mort de l'usufruitier et n'est pas transmissible

Il existe trois types principaux d'usufruits :

- l'usufruit légal : en matière successorale, la loi attribue au conjoint survivant un droit d'usufruit sur une part de la succession de l'époux décédé ;

- l'usufruit testamentaire : lorsque le testateur lègue l'usufruit de ses biens à une personne et réserve la nue-propriété à une autre ;

- l'usufruit conventionnel : l'usufruit résulte alors d'un contrat
(vente, donation ou échange ...).


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